先般の本ブログ記事において、明石市の広報誌で「明石のまちが選ばれています」との見出しのもと、３つのランキングで明石が「第１位」だとする図表が張り付けられていること、そして、それを泉房穂市長がご満悦でツイートしていることに触れました
その上で、この手のランキングものは、マスコミや不動産関連企業、コンサル会社など様々な調査主体が手掛けており、同じようなジャンルのものであっても、結果が大きく異なるのが実情で、自らの自治体が上位にランキングされているものだけを作為的にチョイスして、自慢げに市民に提示するのは不誠実で滑稽なことだと指摘しました。
上記ブログ記事の次の記事では、
①長谷工グループ、
②MAJOR7（メジャーセブン）、
③いい部屋ネット（大東建託）、
④LIFULL HOME’S （ライフル）、
⑤生活ガイド.com（株式会社ウェイブダッシュ）、
⑥suumo（リクルート）、
⑦ARUHI（アルヒ）、
の７つの企業やブランドが「住みたい街」系のランキングを公表していることを、まず紹介し、これまで4回にわたってこれらの各ランキングを取り上げ、明石市がどのように評価されているかといった点を中心に検証してきました。
今回は、一連のランキング企画の最終回として、ARUHI（アルヒ）という会社が実施している「本当に住みやすい街大賞」について徹底検証します。そもそも実施主体のARUHIという会社をご存じでない方もいるかも知れませんが、会社については後ほど説明します。
各種ランキングを見る際の一般的留意事項
「本当に住みやすい街大賞」がどんなランキングなのか紹介する前に、改めて、自治体ランキングを見る際の一般的留意事項について説明しておきます。上記記事「不動産業界の各種ランキングに見る明石市の本当の実力（その１）」においては、この手のランキングものを見る際の一般的留意事項として、次の３点を指摘しました。
（1）対象区域は全国か、それとも特定地域限定か
（2）客観的指標に基づく評価なのか、いわゆる「人気投票」か
（3）調査手法等の開示度合いなど、調査の信頼性はどうか
このうち、（1）については、一口に「第一位」といっても、全国で一位なのか、関西・近畿ブロックで１位か、県内で１位かで重みは全く違うという余りに当たり前のことなので、繰り返しません。ここでは、先般の記事における（2）と（3）の記載を引用します。
（2）客観的指標に基づく評価なのか、いわゆる「人気投票」か
この手のランキングは、客観的指標に基づく評価と、いわゆる「人気投票」に大別されます。
客観的指標に基づく評価というのは、「〇〇の人数」「△△の達成率」「◇◇の金額」といったように、客観的なものさしで対象区域を数値化して評価したものです。前回取り上げた日経クロスウーマンと日本経済新聞社が共同で実施している「共働き子育てしやすい街」ランキングは、どちらかといえばこちらのカテゴリーです。
それに対して、一般市民を対象としたアンケート調査で「どこに住みたいか」「今住んでいるところは気にいっているか」などの聞き取りを行い、その結果を上から並べた「人気投票」のような調査もあります。こちらは主観的要素が強く、前者と比べると客観性が低いことはいうまでもありません。不動産関連企業が実施する「住みたい街ランキング」は、たいていの場合、このような「人気投票」なのです。
「人気投票」の調査の場合、回答者は無作為抽出でサンプリングされているか、特定のモニターや会員を対象としたものなのか、誰でも簡単に回答でき回答者の素性は不明確（サクラ、なりすましで、１人の個人が複数回投票可能）か、などによって、調査の信憑性は異なってくるので要注意です。
なお、客観的指標に基づく評価ではなく、人気投票でもなく、「調査主体において総合的に評価した」とされるも具体的な評価基準等の詳細が不明確なものもあります。こういった調査の場合、調査主体の意向が反映され、恣意的なランキングになる可能性が高いことは言うまでもありません。
（3）調査手法等の開示度合いなど、調査の信頼性はどうか
調査方法や調査期間、実際に調査を行った機関や調査・結果集計の体制など情報の開示度合いは調査によってまちまちです。調査手法等の開示の度合いが高いものほど、一般論として信頼性は高いといえます。具体的な記載が乏しいものは、信頼性が乏しく、うさんくさい怪しい調査だと見なせるでしょう。
これらの点にも注意を払いながら、７つの実施主体が公表している「住みたい街ランキング」において、明石市がどのような位置づけにあるのか、具体的に見ていきます。
これまでに、本ブログの一連の記事で様々な自治体ランキングを紹介してきましたが、「客観的指標に基づく評価なのか、いわゆる「人気投票」か」という点については、日経クロスウーマンと日本経済新聞社が実施している「共働き子育てしやすい街ランキング」や、東洋経済新報社の「住みよさランキング2022」【子育て編】は、客観的指標に基づく評価と見なすことができます。
それに対し、不動産業界の①長谷工グループ、②MAJOR7（メジャーセブン）、③いい部屋ネット（大東建託）、④LIFULL HOME’S （ライフル）、⑤生活ガイド.com（株式会社ウェイブダッシュ）、⑥suumo（リクルート）によるランキングは、いずれもWEBによるアンケート調査で「どこに住みたいか」「今住んでいるところは気にいっているか」などを聞き取った「人気投票」に基づくものです。
また、「調査手法等の開示度合いなど、調査の信頼性はどうか」という点については、「③いい部屋ネット（大東建託）」のランキングについては、調査手法等を公表資料で比較的丁寧に説明しており、行政や研究機関に対しては詳細なデータの提供を謳っており、透明性や信頼性が比較的高いということを以前の記事で言及しました。一方で、「⑤生活ガイド.com」のランキングについてはエンタメ的要素が強く、調査の信頼性は低いことを指摘しました。
ランキングを見る際の一般的留意事項である「客観的指標に基づく評価なのか、いわゆる「人気投票」か」「調査手法等の開示度合いなど、調査の信頼性はどうか」という観点からみると、アルヒが実施する「本当に住みやすい街大賞」は最低・最悪で、究極のインチキ・ランキングだときっぱり断言できます。先に結論を述べてしまいましたが、これから具体的に見ていきます。
アルヒが実施する「本当に住みやすい街大賞」
「本当に住みやすい街大賞」は、2017年に初回となる首都圏のランキングが公表され、翌2018年には関西版のランキングが発表されました。その後2019年以降は2023年まで毎年首都圏のランキングが公表されてきました。関西圏では2018年に次いで2回目となる「本当に住みやすい街大賞2022 in関西」が2022年8月に公表されました。
実施主体であるアルヒのホームページには、この賞について、次のように記載されています。
本当に住みやすい街大賞は、理想ではなく、実際にその地域で“生活する”という視点からアルヒのサービスをご利用のお客さまの膨大なデータを元に、本当に住みやすい街を選定することで人々の住まい選びの参考になることを目的としたアルヒにしか出来ないランキングになります。
住環境、交通の利便性、教育・文化環境、コストパフォーマンス、発展性の5つの基準を設定しアルヒの膨大なデータをもとに住宅や不動産の専門家が参画する選定委員会による公平な審査のもと「本当に住みやすい街」を選定してまいります。
西明石駅前の看板を見かけたことがある人もいると思いますが、「本当に住みやすい街大賞2022 in関西」で西明石は第1位となったようです。
10位までがホームページで公表されているので、引用します。
参考までに、首都圏版の過去の順位も一覧にしておきます。
この「本当に住みやすい街大賞」については、
・「いい部屋ネット」やsuumoが実施している一般人を対象とした大規模なWEBアンケート調査（という名の人気投票）に基づくランキングとは、あまりにも結果が乖離していること、
・毎年ベスト10入りする駅は乱高下どころか、彗星や月光仮面のように突如現れ、たちまち消えていく摩訶不思議な推移を示すこと、
・規模の大きな物件がこれから売り出される駅、あるいは、マンションが大量に売れ残る不人気な駅がランクインする傾向にあること、
・中には、治安が悪く、住民の生活満足度も劣悪で、お世辞にも住みやすいとは言えない街（駅）も上位にランキングされていること、
などから、信憑性を疑問視する声は少なくありません。
先般発表された大賞2023で第1位になった西八王子について、八王子市民の間では、あり得ない、といった否定的な声で溢れかえっています。2019年から2022年にかけて高ランクが続き、2020年、2021年と第1位が続いた川口についても、当の川口市民は、うさん臭い評価だと白けており、歓迎する意見はほとんどありませんでした。
なお、「本当に住みやすい街大賞」がデタラメであることは、住宅評論家や不動産ジャーナリストの間では共通の理解です。しかしながら、業界を否定しないという不文律により、正面切ってこの賞を批判する業界関係者はほとんどいません。数少ない例外が、牧田司氏です。牧田氏は、この賞は根拠希薄で、マンションデベロッパーの陰が見え隠れし、住宅購入検討者をミスリードする危険性をはらんでいると厳しい非難を繰り返しています。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6804-2022-12-21-09-32-15
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6333-2021-12-12-09-24-45
審査員の主観や好みでランキングを決める胡散臭さ
「本当に住みやすい街大賞2022 in関西」で第1位とされた西明石駅については、次のように評価点が示されています。
発展性、住環境など5つの小項目で、おそらく5点満点で点数化した上で、総合評価を5点満点で評価しているものと思われます。総合評価4.27などと、もっともらしく少数点第2位まで点数が付けられていますが、具体的にどのような根拠に基づいて評点されたのか不明です。
あえて西明石の評価点を好意的に受け止めるとすると、「交通の利便性」が比較的高評価で、「教育・文化環境」の評価が低いことは、実態に即した妥当な評価であると首肯できます。しかしながら、「発展性」や「コストパフォーマンス」の4.66という極めて高い点数は、明石市を意図的に高ランクにすることありきの恣意的な配点であることはミエミエです。
賞の審査基準については、ホームページ上には、「住環境、交通の利便性、教育・文化環境、コストパフォーマンス、発展性の5つの基準を設定しアルヒの膨大なデータをもとに住宅や不動産の専門家が参画する選定委員会による公平な審査のもと」選定したと記載されており、審査員として、住宅評論家の櫻井幸雄氏（審査委員長）と不動産コンサルタントの田中和彦氏（選定委員）の2名の名前が明記されています。
しかし、審査基準について、これ以上の具体的な記載は一切ありません。「膨大なデータをもとに住宅や不動産の専門家が参画する選定委員会による公平な審査のもと」選定したと主張していますが、公平性を裏付ける情報は皆無で、具体的な審査プロセスは全く不透明です。
関連情報を探していたら、審査委員長である住宅評論家の櫻井幸雄氏が、サイゾーウーマンのインタビューで語っている発言がヒットしました。
https://www.cyzowoman.com/2020/12/post_312529_1.html
「本当に住みやすい街大賞」は、“実際に家を買って住んでいる人が多い街”が候補になります。というのも、長期固定金利住宅ローン「フラット35」の利用者が多かった場所を抽出し、住み心地や将来性を加味して、審査員がベスト10を決めているんです。そのため、住み心地のよさだけでなく、金銭面から見ても「住むことが可能な街」が選ばれやすく、よりリアルなランキングになります。
要するに、住環境や発展性などを基準にしているといいつつ、客観的な指標や根拠に基づくものではなく、審査員の主観や好みで街や順位を決めているということを、正直に語っているではないですか。
先ほど、「各種ランキングを見る際の一般的留意事項」に関して、具体的な評価基準等の詳細が不明確なものもあり、このような場合、調査主体の意向が反映され、恣意的なランキングになる可能性が高いこと、調査手法等の具体的な記載が乏しいものは、信頼性が乏しく、うさんくさい怪しい調査だと見なせると述べました。ここに述べた批判は、まさしくアヒルの「本当に住みやすい街大賞」に当てはまります。
「本当に住みやすい街大賞」といえば派手な授賞式
「本当に住みやすい街大賞」は、人気上昇中の若手女優やお笑い芸人など有名芸能人をゲストに招き、派手に授賞式を行うことでも有名です。
例えば、
- 2022年8月24日に開催された「本当に住みやすい街大賞2022 in関西」の授賞式には、山之内すず、ますだおかだの岡田圭右、
- 2022年12月15日開催の「本当に住みやすい街大賞2023」授賞式には、南明奈にROLAND、
- 2021年12月7日開催の「本当に住みやすい街大賞2022」授賞式には、朝日奈央、ハナコ（秋山寛貴、岡部大、菊田竜大）、
- 2020年12月9日開催の2021授賞式には、夏菜、つるの剛士、
がゲストとして登壇しています。
なるほど、神戸市須磨区出身で西明石からほど近い高校に通っていた山之内すずさんがゲストだから、「本当に住みやすい街大賞2022 in関西」の第1位が西明石、名谷が4位にランクインされているのか、八王子出身のROLANDがゲストだから西八王子が「本当に住みやすい街大賞2023」で第1位なのか、と妙に納得です。
実は、「本当に住みやすい街大賞」やその授賞式をプロデュースしているのは、エイベックスやソニーモバイルコミュニケーションズでマーケティングや新規事業開発を担当してきたやり手のイベント仕掛け人・石橋薫（アルヒ株式会社 執行役員マーケティング本部長）のようです。
雑誌「事業構想」の2020年5月号には、「「本当に住みやすい街大賞」仕掛け人が説く街のブランディング」と題する記事が掲載されており、石橋氏への取材を通じてこの大賞の舞台裏について紹介されています。
https://www.projectdesign.jp/202005/cps-tokyo/007749.php
石橋氏は、「本当に住みやすい街大賞」の企画を始めた理由を次のように語っています。
「この企画を始めた一番の理由は、弊社の存在を知ってもらうためです。第1回を開催した2017年の時点で2％しかなかった弊社の認知度は、現在30％になりました。CMをやっているのでその影響もあると思いますが、〈本当に住みやすい街大賞〉で知ったという方も多いので、爆発的な成果といえるでしょう」。
2019年末に発表した〈本当に住みやすい街大賞 2020〉は、約20のテレビ番組で紹介され、ほぼすべての新聞にも取り上げられた。このメディア露出度を広告換算すると5～6億円以上になるそうです。
要するに、会社の知名度を上げるためのお祭りイベントとして「本当に住みやすい街大賞」を企画し、もくろみは見事に大成功を収めたようです。さすが、天才的仕掛け人です。２年前にはマーケティング副本部長だった石橋氏は、今では執行役マーケティング本部長に栄転されています。会社の知名度、そして、賞の知名度もそこそこ上昇し、今や自治体や民間企業もこのランキングを積極的に活用するようになっているとのことです。
ともあれ、事業構想の記事を読めば、「本当に住みやすい街大賞」は、1に実施主体であるアルヒの売名のためイベントであり、次いで自治体のプロモーションや民間企業のマーケティングのため催しであり、人生で最大の買い物である我が家の購入にあたって真剣に悩んでいる消費者のことを微塵も考えていないことがよく分ります。
授賞式への自治体からの参加者
授賞式を盛り上げるため、アルヒでは上位3位の自治体に対し、授賞式への参加を要請してきたようです。自治体によっては、この賞への胡散臭さを感じ取って距離を取るという判断をしたのか、行政は授賞式に一切関わらず、地元商店街や商工会に対応を委ねているケースもあるようです。
行政関係者が出席するとしても、多くの自治体は、課長級や係長、あるいはせいぜい部長クラスが授賞式に臨んでおり、市長自らの登壇は極めてレアケースです。ちなみに、「本当に住みやすい街大賞2022（首都圏）」の授賞式には、上位3市の市長がビデオメッセージを寄せていたようですが、市長自ら会場入りはしていません。
実施主体のアルヒにとって、会社や大賞の知名度アップや権威付けのため、授賞式への市長の登壇は願ったり叶ったりのはずです。だけど、このようにほとんどの自治体では、広告塔として利用されることを警戒して、市長自らが授賞式に顔を出すことは無いようです。
中にはごく少数ながら、授賞式にひょっこり登場する、目立ちたがりの市長さんがいらっしゃいます。実施主体にとっては、いいカモが現われたと、ほくそ笑んでいることでしょう。
さらに言えば、そもそもの企画の趣旨に照らせば、授賞式に自ら参加してくれそうな、目立ちたがりで、かつ、それなりに知名度のある利用価値の高そうな市長がいる街（駅）を上位にランクインさせよう、という実施主体の思惑が審査プロセスで強力に作動するであろうことは言うまでもありません。
果たして、我らが泉房穂市長は、2022年8月24日の「本当に住みやすい街大賞2022 in関西」授賞式に出没し、場の盛り上げにたいそう貢献されました。授賞式では、山之内すずさんと楽しい掛け合いができて、泉市長殿はかなりご満悦だったようです。
山之内すずさんと言えば、泉房穂市長の大々・大好きな日本財団の公営ギャンブルに関連するテレビＣＭ『アイ アム ア ボートレーサー』に最近登場していますね。（泉房穂市長の「大々・大好きな」は、「日本財団」と「ギャンブル」の両方にかかる二重修飾ですね^^）どうりで泉市長殿は、すずさんのことが大のお気に入りのはずです。
ARUHI（アルヒ）という会社について
ここで、「本当に住みやすい街大賞」の実施主体であるARUHIという会社について、簡単に紹介しておきましょう。
ARUHIは、日本最大手の住宅ローン専門金融機関（モーゲージバンク）で、全国150以上の店舗網で多彩な住宅ローン商品の取次ぎを行っている会社です。全期間固定金利住宅ローン【フラット35】の融資実行件数シェアは27％を超え、12年連続シェアNo.1を誇っているようです。
沿革としては、2000年に全身のソフトバンク・ファイナンスカード株式会社として設立され、2005年にはSBIモーケージ株式会社と社名変更、2015年にはSBIグループから独立し現在のアルヒ株式会社（ARUHI）に社名変更し、2017年には東証一部上場を果たしています。
フラット35の取次ぎでは業界ナンバーワンですが、物価高、建築費の上昇による住宅価格の上昇に加え、長期金利の上昇によって固定金利より変動金利の住宅ローン利用者が増加傾向にあり、同社は厳しい経営環境に直面しているようです。2022年には、再びSBIグループ入りし、SBIとのシナジー効果に期待しているようです。
さて、ARUHIは、不正融資トラブルを引き起こしています。フラット35は、そもそも居住用の住宅ローンであり、投資目的でのローン契約は認められていません。しかしながら、20～30代の女性を中心に、騙されてARUHIのフラット35を契約して投資用物件を購入し、多額の債務をおってしまうという事件が2018～2019年頃に多発しました。
直接不正に手を出したのは、ARUHI本体ではなく、代理店のようですが、ARUHI自体の審査・管理体制のずさんさを被害者たちは問題視しています。代理店の元社員の中には、ARUHIから改ざんするよう働きかけがあったと主張する人もいたようです。
おわりに
今回のブログ記事は、「究極のインチキ・ランキングの広告塔たるブザマな泉房穂市長」という、かなりどぎついタイトルを付けました。誤解無きよう申し上げますが、ARUHIという法人のことをインチキだといっている訳ではありません。インチキだと主張しているのは、あくまでも「本当に住みやすい街大賞」というランキングについてです。
この賞を受賞した自治体関係者、あるいは、この賞を受賞したことをきっかけとして、受賞した街に我が家を購入された人たちは、今回の記事を読むと気分を害されるかも知れません。気分を害された方にはお詫びしたいと思いますが、本稿で指摘してきたとおり、このランキングについては、審査過程があまりにも不透明で、根拠が無さ過ぎるのです。他の不動産関連企業においても類似の自治体ランキングものがいくつか発表されていますが、透明性や信頼性の点で、「本当に住みやすい街大賞」は最低・最悪です。
そして、このような透明性や信頼性が皆無のランキングを、あたかも権威や格式のある賞でも受賞したかのように、市民に示して威張り散らす首長は愚の骨頂です。さらに、授賞式に自らしゃしゃり出て、実施主体や関係者に愛嬌を振りまき、広告塔として利用されていることに無自覚な市長は、まったくもってブザマというほかありません。
